Onroerende leasingcontracten voor nieuwe gebouwen vallen binnen het toepassingsgebied van de BTW. Dit wil zeggen dat de leasinggever de BTW op de onroerende investering kan recupereren en dat de leasingnemer de BTW op de huurgelden kan in aftrek brengen in het kader van zijn beroepsgebruik. Dit is een uitzondering op de gewone onroerende verhuur die vrijgesteld is van BTW, waardoor de BTW op de investering niet kan worden gerecupereerd.
Om in aanmerking te komen voor de BTW-toepassing dienen het leasingcontract, de onroerende goederen zelf, evenals de leasingnemer en de leasinggever aan een aantal voorwaarden te voldoen. Deze zijn terug te vinden in het KB 30 BTW van 29/12/1992 en worden in detail omschreven in de Circulaire AOIF 10/2007.
Eén van deze voorwaarden is dat de leasingnemer de mogelijkheid moet hebben om op het einde van de leasingovereenkomst de zakelijke rechten over te nemen die de leasinggever bezit op de goederen die het voorwerp zijn van de overeenkomst (de aankoopoptie). Dit kan de volle eigendom van grond en gebouw zijn, maar ook een erfpacht of een gebouw met opstalrecht.
In dit kader is er recente rechtspraak (Hof van beroep te Brussel, arrest 14/10/14, bevestigd door het Hof van Cassatie op 22/4/16) te noteren. In een concreet geval had de leasingnemer enkel jaren na het afsluiten van de onroerende lease zijn aankoopoptie overgedragen aan een derde partij. Het hof oordeelde dat vanaf dat moment de leasingnemer niet meer de mogelijkheid had om op het einde van de leasingovereenkomst eigenaar te worden en dus dat niet langer voldaan was aan de voorwaarden van het KB 30. Gevolg: de leasinggever moet de oorspronkelijk gerecupereerde BTW op de investering herzien en de leasingnemer moet de huurgelden als een normale huurvergoeding behandelen (dus geen BTW-aftrek meer).
Dit arrest werd uitvoerig besproken in Fiscoloog / Fiscolgue (nr. 1492, auteur Ivan Massin). De exacte voorgeschiedenis is ons niet bekend (het ging om een leasing voor een hotel afgesloten tussen de hoteleigenaar en de uitbater). Het arrest toont wel aan dat het erg belangrijk is de voorwaarden van het KB 30 strikt na te leven en dat gebeurtenissen in de loop van het contract een belangrijk financieel impact kunnen hebben.