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Leasing immobilier

qu'est-ce que le leasing immobilier? 

Le leasing immobilier est une forme d'investissement alternative par laquelle un bien immobilier existant ou à construire, avec ou sans le terrain attenant, peut être financé. Seuls les bâtiments destinés à un usage professionnel entrent en considération pour un leasing immobilier. Très souvent il s’agira de biens immobiliers présentant un caractère polyvalent, comme des bureaux, des surfaces commerciales et des bâtiments industriels ou logistiques.  

Le leasing immobilier s’adresse aux (grandes) entreprises qui utilisent les biens dans le cadre de leur propre activité. Les débiteurs du secteur public et social (autorités publiques, hôpitaux, maison de repos, …) peuvent également prendre en leasing des bâtiments. Par contre, le leasing pour des personnes privées est exclu. 
La durée d’un leasing immobilier est en général de 15 ans, ce qui correspond à la période de révision de TVA. Les durées de plus de 20 ans sont par contre plus rares.  

Pourquoi choisir le leasing immobilier?

  1. Pourcentage de financement plus élevé
    Le montant d’investissement ne doit pas nécessairement se limiter aux coûts de construction ou d’acquisition mais peut aussi comprendre les honoraires de l’architecte, les frais de raccordement, etc … 
     
  2. Moins de garanties
    Vous devrez en général octroyer moins de garanties, ce qui vous coûtera moins de frais d’hypothèque. 
     
  3. Plus de flexibilité
    Le leasing immobilier peut être aussi bien être inscrit au bilan que hors-bilan. Dans ce dernier cas vous comptabiliserez les loyers en charges et vos ratios bilantaires ne seront pas alourdis.

Le leasing immobilier demande certaines connaissances juridiques et comptables. Il s’agit d’un instrument plus complexe qu’un crédit d’investissement et il requiert plusieurs actes notariés; des droits réels doivent être prévus en faveur de la société de leasing et l’opération de leasing immobilière nécessite également une intervention notariée, sa durée étant supérieure à 9 ans. Le leasing immobilier pour les petits montants est dès lors moins indiqué et la plupart des sociétés de leasing utilisent en conséquence certains minima.

Leasing de bâtiments anciens ou neufs, et TVA

Les entreprises peuvent aussi bien prendre en leasing un bâtiment neuf* qu’un bâtiment ancien. La différence entre les deux s’articulera autour de l’aspect TVA. Un bâtiment neuf sera en effet donné en leasing sous le régime TVA, laquelle sera portée en compte sur base du coût d’acquisition ou de construction, et sera, au travers des loyers, totalement déductible dans le chef du preneur de leasing.

Lorsqu’il s’agit d’un bâtiment ancien, alors la transaction n’a pas lieu sous le régime TVA mais sous l’application des droits d’enregistrement. Attention, les bâtiments anciens qui subissent des travaux de rénovation ou qui changent de destination, peuvent, sous certaines conditions, être considérés comme neuf pour la TVA.

*Dans le cadre de la réglementation TVA, un immeuble est qualifié de nouveau lorsqu’il a été érigé ou acquis avec paiement de la TVA au plus tard jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’année de la première mise en service ou de la première prise de possession de cet immeuble. 

 

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Questions fréquemment posées sur leasing immobilier

Choisir pour un leasing opérationnel ou financier ?

Dans un leasing immobilier vous pouvez choisir entre un leasing opérationnel (hors-bilan) ou un leasing financier. Un leasing financier est une opération « ON-Balance », par laquelle le bien pris en leasing est inscrit à l’actif du bilan du preneur, ainsi l’investissement peut être amorti dans les livres. Ainsi, le preneur de leasing peut bénéficier des subsides ou choisir, le cas échéant, de réinvestir une plus-value dans le cadre l’article 47 du CIR.

Un leasing opérationnel est une transaction hors-bilan, par laquelle les redevances locatives sont directement, comptablement et fiscalement,  portés en compte de résultats. Ainsi, un leasing opérationnel n’a pas d’influence sur les ratios financiers de la société et les loyers peuvent être directement pris en charge. Dans ce cas le preneur de leasing ne pourra pas satisfaire aux conditions d’octroi de subsides. 

Est-ce que le bien immobilier peut être acquis au terme de la période de leasing ?

Les contrats de leasing offrent généralement une option d’achat. Pour un leasing au bilan, le capital est intégralement remboursé de sorte que le montant de l’option d’achat est très limité (en général 3% du montant d’investissement). Pour un leasing hors bilan, l’option d’achat forme une véritable valeur résiduelle. Celle-ci est en général limitée entre 10% et 20% de l’investissement initial.

Quels sont les avantages du leasing immobilier par rapport à la location ?

La mise/prise en location d’un bien n’est pas une activité soumise à la TVA contrairement au leasing financier ou opérationnel, et par conséquent, dans le cadre d’un bail, les loyers ne sont pas soumis à la TVA. Le bailleur devra tenir compte de cette TVA non récupérable dans la fixation de son loyer vis-à-vis du locataire. En outre, pour un leasing, il y a aussi une option d’achat par laquelle le preneur de leasing peut profiter de l’avantage d’une augmentation de la valeur de l’actif. Enfin, le preneur de leasing peut en grande partie définir lui-même la conception et la construction du bâtiment.

Est-ce qu’un bail peut être transformé en contrat de leasing immobilier ?

Cela reste possible mais pas dans le cadre d’un leasing TVA.

Qu’est-ce qu’un leasing immobilier avec droit de superficie ou avec emphytéose sur terrain et bâtiment ?

En fin de leasing, le preneur dispose habituellement d’une option d’achat contre une valeur résiduelle prédéfinie. Si le donneur de leasing est propriétaire du terrain et de la construction, alors, lors de l’exercice de l’option, des droits d’enregistrement proportionnel seront à payer sur la valeur de marché du bien (qui en général plus élevée que le montant de l’option d’achat).  En travaillant avec des droits réels temporaires comme le droit de superficie ou l’emphytéose, ceci peut être éviter en attendant l’extinction du droit réel et en usant du principe d’accession. 

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